益友视点 | 江苏省高级人民法院新版《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》对比解读
时间：2022-08-04 作者：益友天元
为规范案件审理，统一裁判尺度，平等维护购房者和房地产开发企业的合法权益，2019年12月16日，江苏省高级人民法院民事审判第六庭曾印发有《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（简称“旧版指南”），对有关商品装修房的装修质量纠纷处理进行了审判指导。 2022年7月20日，江苏省高级人民法院结合全省审判实践，报经最高人民法院审查批准，再次发布了新版的《江苏省高级人民法院全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（简称“新版指南”）。本文将就新旧审判指南的修订内容做对比解读与分析。 本次新版指南与旧版指南相比，主要对条文的语言表述进行了调整，使相关条文表意更为清晰。除此之外，新版指南对于条款内容也有一些实质性修改，经过我们的对比研读，就目前发现的重大的修改内容整理如下： 一、关于“样板房”规定的相关调整 (1) 限缩“样板房”作为“约定装修质量要求”的适用尺度 (2) 在“销售广告、宣传资料的适用与排除”条款中，将“广告宣传”与“样板房”的表述顺序进行了调整 旧版指南第6条规定“商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同就交付房屋的装修与样板房、广告宣传等不一致之处有明确具体的特别约定的，从其约定，但该约定未进行提示或者说明的除外。”可以看出，旧版指南在表述上将“样板房”放在“广告宣传”前面，似乎让人觉得“样板房”对于装修质量标准的参考性要优先于“广告宣传”，即如有矛盾的，应当以“样板房”为准。 但是新版装修指南中，将“广告宣传”放在了“样板房”之前，规定为如下：“商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同对所交付商品房的装修与销售广告、宣传资料、样板房等不一致之处有明确具体特别约定的，从其约定，但未对买受人进行提示或者说明的除外。” 基于此，我们认为，新版指南对于质量标准的参考依据，“广告宣传”是要优先于“样板房”的，如果两者之间存在矛盾，应当以广告宣传资料中载明的内容为准。 (3) 交付房屋的装修质量并不必须与样板房完全“相同” 二、对装修质量要求的依据事项进行了删减 旧版指南第8条规定：“装修价格与装修质量要求。当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。”根据该规定，在“装修设计”、“装修施工”、“装修材料”甚至“材料价格”、“部品型号”、“生产厂家”、“用材数量”等均具体确定的情况下，买受人才无法主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求的依据。而如果前述要素未进行明确约定，则买受人有权通过“约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格”来反推开发商所使用的装修材料达不到约定价格所匹配的质量要求，从而要求出卖人补偿装修差价。而实践中，出卖人很难做到将装修所涉及的“材料价格”、“部品型号”、“生产厂家”、“用材数量”等全部一一列明。这就导致了出卖人即便在对大部分装修材料的“品牌”、“规格”进行了约定的情况下，仅仅因为对“材料价格”、“部品型号”、“生产厂家”、“用材数量”等未进行明确约定，约定的装修标准也仍然可能被推翻，无法作为装修交付标准的依据。虽然对买受人较为有利，但是对于出卖人过于苛刻，会导致出卖人寸步难行或者产生“打擦边球”的行为，这就会导致实践与审判发生一定的冲突。 为此，本次新版审理指南，将其中的“材料价格”、“部品型号”、“生产厂家”、“用材数量”进行了删除，并做模糊化处理，即由审判法官结合具体情况进行判断处理，而不是严格按照旧版指南列举七个的标准进行审查。 三、关于“质量异议期”的调整
全装修商品房，相对于毛坯商品房而言，俗称“精装修房”，原建设部建住房〔2002〕190号《商品住宅装修一次到位实施导则》称为“全装修住宅”、“全装修成品房”，在房屋交付时已具备基本居住使用功能。全装修商品房的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。
相对于商品毛坯房，商品装修房，也就是俗称的“精装修房”、《商品住宅装修一次到位实施导则》所称的“全装修房”，在房屋交付时已具备基本居住使用功能。商品装修房的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。
装修部分的合同内容，法律性质是否属于商品房买卖合同，应当结合商品房买卖合同、装修条款约定和履行，或装修合同的订立、约定与履行等情况综合判定。交付标的物为全装修商品房的，按照商品房买卖合同纠纷处理；交付标的物为毛坯商品房，毛坯商品房交付后进行装修的，按照装饰装修合同纠纷处理。
装修质量要求，出卖人与买受人有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确又不能达成补充协议的，依据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定按照合同有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，按照《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第一项规定确定。
法律、法规有相关强制性规定的，适用强制性规定。商品房所在地建设行政主管部门关于商品房装修质量约定和履行要求的管理性规范，以有利于合同目的实现及合同全面适当履行为原则，在裁判说理中叙明。
装修质量要求，出卖人与买受人有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明又不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项的规定予以认定。
法律、法规有相关强制性规定的，应当适用强制性规定。房屋所在地房地产有关职能部门关于商品房装修质量约定和履行要求的管理性规范，依照有利于合同目的实现以及合同全面适当履行原则在裁判说理时参照适用。
商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同对所交付商品房的装修与销售广告、宣传资料、样板房等不一致之处有明确具体特别约定的，从其约定，但未对买受人进行提示或者说明的除外。
商品房装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为装修质量要求的认定依据。商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同就交付房屋的装修与样板房、广告宣传等不一致之处有明确具体的特别约定的，从其约定，但该约定未进行提示或者说明的除外。
当事人对装修质量要求没有明确约定，又不能达成补充协议，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。商品房买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据；商品房买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的，以备案装修价格为依据。
交付商品房的装修质量与样板房存在明显差异，或者交付商品房的装修质量问题难以修复，严重影响房屋整体装修价值的，买受人主张参照前款规定以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。
当事人约定的装修质量要求的相关内容至诉讼时仍不能明确，或者明显不足以反映基本装修价格，或者交付房屋实际装修质量与样板房存在明显差异的，买受人主张依照前款规定以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。
当事人申请司法鉴定的，应当在举证期限届满前或者在人民法院指定的期限内提出。当事人逾期提出鉴定申请或者经释明未申请鉴定后又提出鉴定申请，且确有鉴定必要的，予以准许，但应当依法予以训诫或罚款。
准许司法鉴定申请的，根据讼争装修质量问题争议的类别确定鉴定范围和鉴定方法，涉及减少价款的应当由房地产评估机构进行房屋装修价格评估。
当事人申请司法鉴定的，应当在举证期限届满前或者在人民法院指定的期限内提出。当事人逾期提出鉴定申请或者经释明未申请鉴定后又提出鉴定申请的，确有必要，可予准许，但应依法予以训诫、罚款。
准许司法鉴定申请的，根据讼争装修质量问题争议的类别确定鉴定范围和鉴定方法，涉及减少价款的应由房地产评估机构进行房屋装修价格评估。
当事人没有约定装修质量违约责任或者约定不明确，依据相关规定仍不能确定的，买受人根据装修质量问题的性质以及所受损失的大小，可以合理选择请求对方承担违约责任的方式。买受人选择明显不合理的，人民法院应当释明，买受人经释明拒不变更的，驳回相应诉讼请求。
买受人主张出卖人承担多种违约责任，未超出出卖人违约造成其损失的，应予支持。
当事人没有约定装修质量违约责任或者约定不明，依据相关规定仍不能确定的，买受人根据装修质量问题的性质以及所受损失的大小选择对方承担的违约责任的方式应具有合理性。买受人选择明显不合理的，人民法院应当释明，买受人经释明拒不调整的，驳回其相应诉讼请求。
买受人主张出卖人承担多种违约责任，不超出其因违约所受损失的，应予支持。
当事人约定装修质量检验期限的，买受人应当在约定期限内通知出卖人；没有约定质量检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现装修质量不符合约定的合理期限内最长自商品房实际交付之日起二年内通知出卖人，但装修质量有质量保证期的，应当适用质量保证期，不适用该二年最长合理期限。
出卖人知道或应当知道装修质量不符合约定的，买受人不受上述通知期限限制。
当事人约定装修质量检验期间或者质量保证期间的，买受人应当在约定期间内通知出卖人；没有约定或者约定的期间过短的，买受人应当在房屋实际交付之日起二年内通知出卖人。
当事人约定的质量异议期间短于法定期间的，以法定期间为准。
出卖人知道或应当知道装修质量不符合约定的，买受人不受前三款通知时间的限制。
商品房装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料，买受人以受欺诈为由请求撤销商品房买卖合同并赔偿损失的，应予支持。但买受人主张惩罚性赔偿的，不予支持。
出卖人与买受人签订的商品房买卖合同，约定交付标的物为全装修商品房，因严重装修质量问题，买受人请求单独撤销或者解除装修合同的，不予支持；请求撤销或者解除商品房买卖合同的，应予支持。
房屋装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，买受人以受欺诈为由请求撤销商品装修房买卖合同和赔偿损失的，应予支持。但买受人依据消费者权益保护法的相关规定主张惩罚性赔偿的，不予支持。
出卖人与买受人签订的商品房买卖合同，约定交付标的物为装修房，因严重装修质量问题，买受人请求单独撤销或者解除装修合同的，不予支持，请求一并撤销或者解除商品房买卖合同的，应予支持。
装修质量问题严重影响正常居住使用，或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形，买受人拒绝受领房屋，要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的，应予支持。
装修质量保修期间内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延修复，买受人自行维修或者委托他人维修，就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的，应予支持。
装修质量问题严重影响正常居住使用，或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形的，买受人拒绝受领房屋，要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的，应予支持。
装修质量保修期间内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延修复的，买受人自行或者委托他人维修后，就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的，应予支持。
买受人部分接受不符合装修质量约定的项目、范围，对其余不接受部分要求出卖人承担修复责任的，应予支持，但计算装修差价损失，修复部分的贬损价值不应重复计算。
减少装修价款，一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则，按“同比降低”规则核算数额。具体方法为：以房屋交付条件成就、买受人应当受领房屋为评估时点，以房屋所在地房屋装修市场价格为基准，对实际装修价格和约定装修价格进行评估，实际装修估价与约定装修估价之比的差额与装修部分销售价格的乘积，即为减少装修价款的数额，计算公式为（1－实际装修估价/约定装修估价）×装修价格。
约定装修价格构成不能确定无法进行评估，或者房屋装修存在欺诈情形的，减少装修价款的数额，依据约定装修价格与实际装修评估价格的差额，按照公平原则予以酌定。
买受人可以选择接受装修质量不符合约定的范围，对不接受的部分要求出卖人承担修复责任的，应予支持，但计算装修差价损失时修复部分的贬损价值不应重复计算。
减少装修价款，一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则按“同比降低”规则核算具体数额。具体方法为，以房屋交付条件成就买受人应当受领为评估时点，以房屋所在地房屋装修市场价格为基准，对实际装修价格和约定装修价格进行评估，实际装修估价与约定装修估价比例的差额与装修部分销售价格的乘积，即为减少装修价款的数额，计算公式为（1－实际装修估价/约定装修估价）×装修价格。
房屋装修中存在欺诈情形，或者约定装修价格组成不能确定无法评估的，减少装修价款的数额，依据约定装修价格与实际装修评估价格的差额按照公平原则予以酌定。