益友视点 | 解读2022版《苏州市住宅区物业管理条例》新亮点
时间:2022-04-28 作者:益友天元
作为苏州市第一部规范物业管理活动的地方性法规,《苏州市住宅区物业管理条例》自2008年1月1日实施以来,一直备受广大苏州市民关注,其与广大人民群众的生活密切相关。
然而,随着城市化进程加速推进,物业管理面临新情况新问题,特别是随着《中华人民共和国民法典》等重要法律体系的制定,相关规定已不适应当前苏州市住宅区物业管理工作的需要,为此,在经历了长达13年的实施后,《苏州市住宅区物业管理条例》于2021年10月25日由苏州市十六届人大常委会第三十八次会议修订通过,于2021年12月2日经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第27次会议批准,迎来了其出台后的第一次立法大修,新修订的条例于2022年3月1日起已正式实施。
本次修订后的《苏州市住宅区物业管理条例》,在充分听取了1000余条社会各方面的反馈意见后,将原有的8章65条,重新归类为6章,条款扩充至86条,修订内容涉及物业管理的众多热点难点焦点问题。本文就《苏州市住宅区物业管理条例》修订的相关新亮点,做归纳与解读如下。
一、清晰划分物业管理行政主管部门与镇人民政府(街道办事处)的职责
新规明确:
1
物业管理行政主管部门的管理职责
第五条 物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:
2
镇人民政府(街道办事处)的管理职责
第六条 镇人民政府(街道办事处)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协调和监督,履行下列职责:
二、进一步完善业主大会相关制度
1
将业主共同决定事项的表决机制与《民法典》相统一
新规明确:
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项的,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
2
将成立首次业主大会的条件与《江苏省物业管理条例》的规定相统一
新规明确:
符合成立业主大会条件满一年,且未收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请的,镇人民政府(街道办事处)可以根据物业管理区域实际情况,组织成立首次业主大会筹备组。
3
新增业主大会筹备组成员的资格条件及有效期规定
新规明确:
4
倡导业主决议采取电子投票系统
新规明确:
三、规范业主委员会的建设
新规明确:
1
细化业主委员会的职责
2
鼓励和支持党员、公职人员、专业人员担任委员
3
新增业主委员会的禁止行为及罢免机制
4
新增对业主委员会违法行为的处罚机制
四、细化物业管理委员会制度
新规明确:
五、进一步规范业主委员会、物业服务人的信息公示义务,保障业主的知情权
新规明确:
六、新增多项物业服务人的禁止行为,进一步维护业主权益
新规明确:
七、进一步明确了物业服务合同的报备义务主体
新规明确:
八、强化小区公共收益的归属与监管
1
取消了公共收益三七分配制度,明确公共收益应用于物业管理方面的需要,公共收益盈余向“业主分配”,将不再合规
新规明确:
2
新增业主对公共收益的审计权利
新规明确:
九、新增对老旧住宅区物业服务的相关规定
新规明确:
十、新增多项物业管理区域内的禁止行为,倡导小区的文明生活
新规明确:
有前款所列行为之一的,物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
十一、强化对业主装修行为的管理
新规明确:
十二、进一步明确业主与物业服务人的安全防范责任
新规明确:
物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。
十三、优化车位销售、出租管理规范
新规明确:
业主大会、业主委员会和物业服务人应当通过抽签等公平方式出租公共、共用车位、车库;经业主大会决定,可以采用先到先停等优化停车资源的方式使用公共、共用车位、车库。
十四、进一步细化物业用房配建要求
新规明确:
结语
新版《苏州市住宅区物业管理条例》的修订,彰显苏州特色,有助于进一步规范物业行业有序发展,促进物业服务管理与社区综合治理有效融合,有力提升物业行业管理的综合水平,相信新条例的施行将推进住宅小区依法治理,大力提升苏州各小区业主的居住生活品质和居住环境。
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